Prix de l’immobilier : les lois françaises sur l’efficacité énergétique pourraient donner naissance à un nouveau fossé

Selon Fitch Ratings, les changements prévus dans le système de certificat de performance énergétique (CPE) pour les propriétés résidentielles en France pourraient faire baisser les prix des maisons les moins efficaces sur le plan énergétique et réduire les prévisions de reprise pour ce sous-segment du marché du logement au fil du temps. Il pourrait également exercer une pression financière sur certains propriétaires de logements en location.

Une nouvelle loi proposée (“loi Climat et résilience”) exigera que tous les CPE incluent les détails des coûts de rénovation nécessaires pour amener les propriétés les moins efficaces sur le plan énergétique aux normes d’efficacité énergétique définies par la loi lorsqu’elles sont mises en vente, afin d’améliorer la transparence et la divulgation de la consommation d’énergie. Elle devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2022 pour les deux catégories de CPE les moins performantes, les classes F et G. À partir du 1er janvier 2025, elle s’étendra à la catégorie suivante, la classe E. Ces trois catégories couvrent plus d’un tiers du parc immobilier français, selon les estimations les plus récentes du gouvernement.

Les futurs prix de vente des propriétés concernées intégreront probablement une réduction pour ces coûts, car les acheteurs les prennent en compte dans leur prix d’offre. Toutefois, toute correction des prix dans les catégories concernées se fera lentement, car, à l’exception des biens locatifs, un CPE ne sera exigé que lorsqu’un bien sera mis en vente et que seulement 3 % environ du parc immobilier français change de mains chaque année. L’ampleur de cette décote peut également être amortie par des aides financières pour les travaux d’efficacité énergétique des logements (bien que les changements potentiels du système actuel sous condition de ressources doivent encore être définis), ou par des dynamiques d’offre et de demande localisées.

Fitch continuera à surveiller ces évolutions et leur impact sur les prix de l’immobilier et les indices de prix utilisés pour dériver nos prévisions de recouvrement des prêts en défaut dans les portefeuilles français de RMBS et d’obligations sécurisées.

Le calendrier fixé par la loi affectera également directement le marché de l’immobilier locatif en exigeant que les propriétés répondant aux normes de “logement acceptable” aient au moins un CPE de classe F d’ici le 1er janvier 2025, un CPE de classe E d’ici 2028 et un CPE de classe D d’ici 2034. Seuls les biens répondant aux normes de logement acceptables peuvent être légalement loués en France. Les biens locatifs des classes E à G devront donc à terme répondre aux nouvelles normes d’efficacité énergétique, faute de quoi ils ne pourront plus être loués. En outre, les augmentations de loyer ne seront pas autorisées pour les biens des classes F et G de l’EPC à partir d’un an après l’entrée en vigueur de la loi.

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