Pourquoi l’immobilier de luxe ne connaît pas la crise ?

monaco_photoMichel27Le secteur de l’immobilier de luxe a fait bien mieux que résister à la crise. Malgré un contexte économique difficile, il est en constante croissance depuis 2008 et a atteint de nouveaux records en 2013 dans des villes comme Paris, Hong-Kong ou Londres. La palme revient cependant à Monaco avec le penthouse de la Tour Odéon du Groupe Marzocco.

Des biens rares… donc chers

Pourquoi l’immobilier de luxe échappe-t-il à la crise ? La principale réponse à ce phénomène de résilience est à chercher du côté de l’équilibre entre l’offre et la demande. Crise ou pas crise, les possibilités d’acquisition pour la clientèle de l’immobilier de prestige demeurent extrêmement limitées.

Pour être à même de se positionner sur ce secteur, il faut bien évidemment un bien exceptionnel (taille, aménagement, histoire,…), mais il faut également que ce dernier soit situé dans une ville au rayonnement international.

Or, seule une dizaine de villes réunit ces ingrédients, parmi-elles, Monaco, Londres, Paris, New York ou Hong-Kong. Et le marché du luxe n’occupe qu’une infime partie du parc immobilier de ces villes (notamment pour New York, Paris ou Londres).

Une offre très limitée qui rend illusoire une désinflation à moyen-terme des prix de l’immobilier de luxe, en tout cas en ce qui concerne le très haut de gamme.

Une clientèle internationale moins affectée par la crise européenne

Face à cette offre ultra-réduite, on trouve une demande en constante progression, notamment issue des pays émergents. Car si la crise économique est bel et bien mondiale, force est de constater qu’elle se fait surtout ressentir en Europe et plus globalement dans les pays dits « industrialisés ».

Si l’essentiel des biens immobiliers de prestige se trouvent en Europe, la nouvelle clientèle du luxe n’est pas européenne et ne subit qu’indirectement les effets de la crise de la zone euro. Les économies émergentes ont certes connu des ralentissements au cours des dernières années, mais elles sont bien loin du marasme ressenti sur le Vieux Continent.

Même si la clientèle européenne n’a pas disparu du jour au lendemain, les personnes intéressées par l’acquisition de biens de luxe sont désormais originaires d’Europe centrale et de l’Est, d’Asie, de la péninsule arabique ou d’Amérique du Sud.

De records en records : l’exemple de Monaco

Monaco est considérée comme la ville la plus chère du monde. Selon une étude annuelle du cabinet de conseil en immobilier Knight Franck, le prix d’un logement de luxe dans la principauté est estimé en moyenne entre 43’400 et 48’000 euros le mètre carré.

C’est plus de deux fois le prix moyen à Paris pour les mêmes types de biens (environ 20’000 euros) et le marché immobilier monégasque connait une croissance continue (+2% en 2012), même si elle est désormais moins rapide que celle d’autres villes comme Hong-Kong ou Londres (+8,7%).

Mais ces prix moyens masquent en réalité l’émergence de produits « d’hyper-luxe » comme le projet de la Tour Odéon, initié par le Groupe Marzocco, un gratte-ciel de 170 mètres de haut et de 49 étages comprenant à son sommet un penthouse de 3’300 m2 sur cinq niveaux, une piscine avec toboggan et la plus belle vue de la côte. Prix estimé: 300 millions d’euros, soit plus de 90’000 euros le mètre carré, un record.

A défaut de pouvoir en devenir propriétaire, cet objet d’exception ne peut que laisser rêveur  et perpétuer le mythe de Monaco.

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